¿El coste de la reforma de una vivienda recién comprada se suma al precio de adquisición en la plusvalía municipal?
La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado que los gastos de reforma o restauración realizados tras adquirir una vivienda no incrementan la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, lo que todo el mundo llama la “plusvalía municipal”). La razón es sencilla: el tributo grava exclusivamente el incremento de valor del suelo urbano, no el de la edificación y la base se calcula a partir de valores catastrales determinados colectivamente (ponencias de valores), no caso por caso según lo invertido en la obra.
Qué dice exactamente la DGT
En su consulta vinculante V0977-25 (9 de junio de 2025), la DGT parte de un supuesto en el que el contribuyente compra una vivienda por 180.000 € y ejecuta reformas por 80.000 €. Al plantear si, cuando venda, puede considerar esas obras como mayor precio de adquisición a efectos de la plusvalía, Hacienda responde que no: para este impuesto solo se comparan los valores de transmisión y de adquisición del terreno, sin computar gastos o tributos de las operaciones; y cuando el inmueble tiene suelo y edificación, el valor del suelo se obtiene aplicando la proporción que represente el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total, tanto en la adquisición como en la transmisión. Las inversiones en la construcción no alteran ese cálculo del valor del suelo.
El encaje legal: artículos 104 y 107 TRLRHL
La DGT fundamenta su criterio en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL):
- Art. 104: define el IIVTNU como un impuesto directo sobre el incremento de valor de terrenos urbanos; además, permite acreditar la inexistencia de incremento comparando los valores del terreno en adquisición y transmisión, sin añadir gastos o tributos.
- Art. 107: la base imponible es el incremento del valor del terreno; y el valor del terreno en el devengo es el determinado a efectos del IBI, con las reglas propias de Catastro y ponencias de valores, incluidas previsiones cuando la ponencia no recoja cambios urbanísticos recientes. Los ayuntamientos pueden, además, fijar un coeficiente reductor de hasta el 15 % en ordenanza.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el sistema objetivo de coeficientes sobre el valor catastral del suelo convive con el método de plusvalía real (diferencia entre valores de transmisión y adquisición del suelo), que el contribuyente puede invocar si resulta más favorable. También se incorporó la regla de no sujeción cuando no exista incremento del valor del terreno.
Qué implica para propietarios y asesores
- Obras y reformas: aunque incrementen el valor de mercado de la vivienda, no se suman como “mayor adquisición” del suelo a efectos de la plusvalía municipal. No reducen por sí mismas la cuota.
- Cómo se separa suelo y construcción: se usa la proporción catastral del terreno sobre el total, aplicándola al valor que conste en la escritura (o al comprobado) en la compra y en la venta. Esa proporción no se altera por gastar más en la obra.
- Vía “plusvalía real” y no sujeción: si la diferencia entre los valores del suelo en transmisión y adquisición es inferior a la que arroja el sistema objetivo, puede tomarse esa diferencia como base; y si no hay incremento, no hay sujeción. Aquí la clave está en documentar bien los valores del suelo (escrituras y datos catastrales)
- Ordenanzas municipales: conviene revisar la ordenanza local, pues puede aplicar un reductor de hasta el 15 % sobre el valor de referencia del suelo.
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