¿Puede una sociedad usar un inmueble como vivienda?
El TSJ de Baleares tumba una liquidación del IVA y recuerda que, si Hacienda alega uso como vivienda, debe probarlo de forma concluyente
El Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears ha dictado una sentencia llamativa por su claridad didáctica y por el alcance práctico que puede tener en el día a día de arrendadores y arrendatarios societarios, al afirmar que una persona jurídica no puede destinar directamente un inmueble a morada, de modo que el arrendamiento celebrado con una sociedad queda sujeto y no exento de IVA, con el consiguiente derecho a deducir las cuotas soportadas, salvo que la Administración acredite con prueba fehaciente que, pese a la apariencia contractual, el inmueble se dedica exclusivamente a vivienda de una persona física concreta y, por tanto, concurre la exención del artículo 20.Uno.23º LIVA, lo que en el caso enjuiciado no ocurrió, según razona la Sala al anular la liquidación impugnada y las resoluciones económico-administrativas que la sostenían.
El pronunciamiento, identificado como STSJ BAL 603/2025 (Sentencia 292/2025, recurso 668/2022, 2 de julio de 2025), resuelve el litigio promovido por Inversiones Puigserver Riera, S.L. frente a una liquidación de la AEAT que denegaba la deducción del IVA correspondiente al segundo, tercer y cuarto trimestre de 2019 por entender que el inmueble arrendado a Safe Global Services 2013, S.L. era, en realidad, una vivienda, de modo que el alquiler estaría exento y no generaría derecho a deducir, tesis que había sido parcialmente avalada por el TEAR de Baleares con base en “indicios” sobre el uso residencial y en la sospecha de una finalidad fiscalmente ventajosa, pero que el Tribunal balear rechaza por apoyarse en meras conjeturas y no en la prueba exigible en un procedimiento de regularización.
La Sala parte de un punto de anclaje normativo y doctrinal inequívoco: la exención de los arrendamientos de vivienda en el IVA opera solo cuando el bien se destina exclusivamente a vivienda, y no cuando el arrendatario es una persona jurídica que, por su propia naturaleza, no puede “morar”, salvo que el contrato identifique de forma concreta a la persona física usuaria final o que la Administración demuestre que existe una cesión o destino efectivo a vivienda de un tercero, criterio asentado por la Dirección General de Tributos y por resoluciones del TEAC y ya recogido en precedentes del propio TSJ balear, de manera que, si no se acredita ese uso residencial exclusivo con la intensidad probatoria debida, el arrendamiento está sujeto y no exento y el IVA soportado es deducible.
En el caso concreto, Hacienda invocó como señales de uso habitacional que el contrato llevaba por rótulo “arrendamiento de vivienda” y que en las facturas deducidas figuraban enseres domésticos —electrodomésticos y mobiliario— que sugerirían un destino residencial, pero el Tribunal subraya que los rótulos no deciden el régimen del impuesto y que la mera presencia de mobiliario típico de vivienda no desvirtúa por sí sola la sujeción y no exención cuando el arrendatario es una sociedad, con mayor motivo si el propio contrato deja abierto el uso del inmueble para fines vinculados a la actividad (por ejemplo, archivo), lo que ya impide hablar de “destino exclusivo a vivienda” exigido por la ley; a todo ello se añade que la AEAT no logró probar que existiera una cesión o asignación concreta a un trabajador o directivo que, siendo persona física, habitara efectivamente el inmueble como vivienda en los términos que permitirían activar la exención.
El Tribunal recuerda además que su doctrina no es novedosa ni aislada, puesto que ya en resoluciones previas había sostenido que “cuando el alquiler de una vivienda se realiza a una sociedad no está exento del impuesto por no tener uso exclusivo para vivienda”, y que únicamente una identificación contractual de los usuarios finales o la prueba administrativa de un destino residencial efectivo y propio por parte de una persona física concreta podría colocar la operación en el perímetro de la exención, panorama que en esta causa no aconteció, por lo que procede estimar el recurso, anular la liquidación y las decisiones económico-administrativas, e imponer las costas a la Administración con un límite global de 3.000 euros, sin que sea necesario entrar a valorar otros motivos subsidiarios de la demanda.
Desde una perspectiva práctica, la sentencia refuerza un mensaje operativo claro para quienes arriendan inmuebles a sociedades y para quienes los inspeccionan: si el arrendatario es una persona jurídica, la regla natural es la sujeción y no exención con plena deducibilidad del IVA soportado, y solo la prueba sólida de un uso exclusivamente residencial por una persona física determinada —que debería constar en el propio contrato o desprenderse de indicios robustos y concluyentes— permitiría a la Administración negar la deducción y calificar la operación como exenta; en ausencia de esa acreditación, la sospecha o el juicio indiciario débil no bastan para desplazar el régimen general, como subraya el fallo con apoyo en la doctrina administrativa y económico-administrativa vigente.
La resolución, difundida y comentada por publicaciones especializadas por su valor pedagógico y por la frecuencia con la que este tipo de arrendamientos se presentan en la práctica, sintetiza así una pauta de seguridad jurídica: titularidades, rótulos contractuales o listas de compras domésticas no sustituyen a la prueba del “uso exclusivo como vivienda”, de manera que, mientras no se acredite lo contrario, la sociedad arrendataria no puede “vivir” y la arrendadora tiene derecho a deducir el IVA soportado correspondiente a la adquisición, mantenimiento y equipamiento del inmueble vinculado a su actividad, con el consiguiente efecto anulatorio de las regularizaciones que se hubieran construido sobre meras presunciones.
Para la comunidad profesional, el criterio queda así reafirmado: cuando la AEAT sostenga que un alquiler a una sociedad está exento por ser “vivienda”, deberá acreditar con precisión y sin margen de duda que existe una persona física concreta que la habita como tal y que el destino es exclusivo, pues, en otro caso, prevalece la calificación de arrendamiento sujeto y no exento y, con ella, la deducción del IVA soportado, conclusión que, más allá de la anécdota de un contrato que se autodenomina “de vivienda” o de una nevera en la factura, exige prueba, y no sospechas.
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